Reforma tributária preserva regime especial de incorporações e evita impacto em projetos imobiliários em andamento

Nova regra cria transição para empreendimentos no RET e garante previsibilidade tributária para contratos já estruturados, afirma especialista

A regulamentação da reforma tributária trouxe uma mudança relevante para o setor imobiliário ao assegurar que incorporações já enquadradas no Regime Especial de Tributação (RET) não sejam automaticamente migradas para o novo sistema do IBS e da CBS. A medida preserva a lógica financeira de projetos estruturados sob o patrimônio de afetação e evita impactos sobre contratos em andamento.

Com a nova disciplina, empreendimentos que já tenham optado validamente pelo RET poderão permanecer em um modelo simplificado de tributação do consumo, substitutivo ao regime geral da reforma. Na prática, a regra cria um regime próprio para esses projetos, afastando a necessidade de adaptação imediata ao novo sistema não cumulativo do IVA dual.

Para Eduardo Natal, sócio do Natal & Manssur Advogados, mestre em Direito Tributário pela PUC/SP e conselheiro da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT), a mudança representa um dos pontos mais relevantes da reforma para o mercado imobiliário.

“A incorporação imobiliária envolve contratos de longo prazo e estruturas financeiras que dependem de previsibilidade. Se esses empreendimentos fossem migrados automaticamente para o novo regime, poderia haver desequilíbrio econômico e insegurança para incorporadoras e compradores”, afirma.

Segundo o especialista, a solução adotada reconhece que projetos estruturados sob o RET possuem uma lógica jurídica própria e não poderiam ser tratados como operações comuns de consumo.

“A lei cria uma transição que protege empreendimentos já organizados e evita mudanças bruscas de carga tributária no meio do caminho. Isso preserva a estabilidade dos contratos e reduz o risco de disputas futuras”, explica Natal.

O tratamento também se estende a empreendimentos de interesse social, que passam a contar com regime ainda mais favorecido, reforçando o papel extrafiscal da tributação na política habitacional.

Na avaliação do tributarista, o ponto central agora passa a ser a análise individual de cada empreendimento.

“As empresas precisam avaliar se já estão enquadradas no RET e como se dará a opção pelo novo regime especial. Uma decisão equivocada pode gerar impacto relevante na rentabilidade do projeto”, alerta.

Para o tributarista, ao combinar transição tributária com preservação da segurança jurídica para incorporadoras e adquirentes, “a mudança consolida um dos dispositivos de maior impacto prático da reforma para o setor imobiliário”.

Fonte: Eduardo Natal, sócio do escritório Natal & Manssur Advogados, mestre em Direito Tributário pela PUC/SP e conselheiro da Associação Brasileira da Advocacia Tributária (ABAT).